滞納賃料を請求するには

入居者が家賃を滞納している場合、大家さんとしてはどのような対応をするべきなのでしょうか。

家賃の滞納があれば、まずは滞納の翌日から1週間以内に、入居者にメールや電話や訪問で連絡をします。うっかり払い忘れていただけの可能性もあるため、あまりしつこい督促はしないようにしましょう。

それでも家賃を納めない場合は、滞納が生じてから2週間程度で、内容証明郵便で督促状を送付し、連帯保証人に連絡をします。
内容証明郵便には、支払わなければ法的措置をとることを最後の通告として記載し、支払いを促します。司法書士などの専門家の名前で送ることで、相手にプレッシャーをかけることができます。

督促状を送っても滞納から3ヶ月以上家賃を支払わない場合は、賃貸借契約解除のための催告書を内容証明郵便で送付し、訴訟を提起して法的手段に訴えることになります。

ただし、裁判を起こす前に、まずは本人と連帯保証人の財産調査を行う必要があります。
裁判で勝訴したとしても、賃借人に資力がない場合などに、家賃を回収することができない可能性があり、差し押さえなどの対応を事前に検討する必要があるからです。

そして、支払督促、少額訴訟、通常訴訟（明け渡し訴訟）のうちの適切な裁判制度を提起します。

裁判で明け渡しを求めたい場合、通常訴訟を提起することになりますが、半年ほどの期間がかかり、裁判中の家賃収入を得ることができません。また、訴訟費用も50万円程度かかることから、貸主にとって非常に負担が大きいと言えます。
したがって、裁判以外の手段で解決して次の入居者を探す方が結果としては得策であることがあります。
そのような場合、任意の明け渡し請求を行います。任意の明け渡し請求では、滞納期間の家賃支払いを免除することを条件に入居者に任意で退去してもらうことになります。

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